הדף הזה שונה מכל השאר במדריך: הוא בעיקר אזהרות, והן לא תיאורטיות. שני המבנים המשפטיים שישראלים באי באמת משתמשים בהם — חכירת "30+30+30" וחברה תאילנדית — נשברו שניהם בתוך שנה וחצי: אחד בבית המשפט העליון, השני במבצע אכיפה משטרתי שרץ על האי הזה עכשיו. כל מה שנכתב על נדל״ן בקופנגן לפני אמצע 2025 — מיושן.
נקודת הפתיחה: זרים לא קונים קרקע בתאילנד
חוק הקרקעות מ־1954 אוסר על זרים להחזיק קרקע, בלי מחלוקת בין המקורות. קרקע שנרכשה בעקיפין עבור זר צפויה למכירה כפויה, והעונשים — עד שנתיים מאסר — חלים גם על הזר וגם על איש הקש התאילנדי. המסלול הנקי היחיד לבעלות מלאה הוא דירת קונדו (עד 49% מהשטח בבניין רשום) — ובקופנגן אין כמעט בנייני קונדו רשומים, כך שהמסלול הזה קיים בסמוי ובפוקט, לא כאן. ושתי שמועות ששווה לקבור: מכסת הקונדו לא הועלתה ל־75%, וחוק חכירה ל־99 שנה לא נחקק — שתי הצעות שלא עברו, ששני סוכנים מצטטים כאילו הן חוק. נכון לאוגוסט 2026: 49%, ו־30 שנה.
החכירה: 30 שנה זה 30 שנה
חוזה חכירה למקרקעין בתאילנד מוגבל ל־30 שנה. במשך שנים השוק מכר "30+30" ו"30+30+30" — הארכות אוטומטיות מוסכמות מראש — ופסיקת בית המשפט העליון (תיק 4655/2566, שפורסם ב־2025) קבעה שהן בטלות מעיקרן: גם אם שולם עליהן, גם אם נרשמו בטאבו, גם אם שני הצדדים חתמו מרצון. ההארכה היחידה שתופסת היא הסכם חדש שנחתם בזמן החידוש — כלומר בעל הקרקע, או יורשיו, יכולים פשוט לסרב או לתמחר מחדש. והפסיקה רטרואקטיבית: 30 השנים הראשונות של חוזה קיים שרירות אם נרשמו; ההבטחות שמעבר — לא, גם אם שולמו.
המסקנה שצריך לומר בקול: חכירת 30 שנה היא נכס מתכלה, לא כמעט־בעלות. היא מאבדת ערך כל שנה, ולמכור אותה בשנה 20 זה למכור עשר שנים שנותרו למישהו שיודע שאין חידוש. ופרט טכני שתופס הרבה אנשים: חכירה מעל 3 שנים שלא נרשמה בטאבו תקפה משפטית רק ל־3 שנים — מי שסגר עשר שנים בלחיצת יד מחזיק, בחוק, חוזה לשלוש. רישום עולה בערך 1.1% מסך דמי החכירה לכל התקופה.
חברה תאילנדית: לא אזור אפור. אכיפה פעילה, כאן
מבנה ה"49/51" — חברה תאילנדית שמחזיקה קרקע עבור זר — לא היה חוקי מעולם, אבל ב־2026 הוא נאכף, על האי הזה, בקנה מידה: מתוך 4,761 חברות רשומות בקופנגן, כשני שלישים עם השקעה זרה, וישראלים בראש הרשימה. במאי 2026 נפתחו הליכים נגד 12 חברות חשודות, ואז פשטו כ־300 שוטרים על האי — 22 עצורים, 45 חלקות שנתפסו בשווי מעל 200 מיליון באט, ופעילות בבעלות ישראלית מוזכרת בתדריכים כיעד מרכזי. מאחורי זה מערכת ארצית: הצלבת נתוני חברות מול רישומי מקרקעין באמצעות מערכת ממוחשבת מאז סוף 2025, ודרישת הוכחת מקור כספים לכל חברה חדשה מ־2026. יש גם תקדים עליון מ־2014 שביטל רכישה כזו למפרע.
מה קורה לקרקע שנתפסת — מכירה כפויה שהתמורה ממנה לזר, או החרמה — זו שאלה שהמקורות לא סוגרים; מסתובבת הצעת חוק שלפיה לא ישולם פיצוי, והיא עדיין הצעה. מה שכבר לא שאלה: מי שסוכן מציע לו היום מבנה חברה עם בעלי מניות תאילנדים — שומע הצעה לעבירה פלילית שנאכפת השנה, נגד הקבוצה שלו.
מה כן חוקי
- זכות שימוש (usufruct) וזכות בנייה (superficies). שתי זכויות קנייניות שנרשמות על גב שטר הבעלות ולכן שורדות מכירה של הקרקע לצד שלישי — וזה כל הערך שלהן. שימוש: להחזיק וליהנות מהקרקע, עד 30 שנה או לכל החיים, אישית ולא עבירה, פוקעת במוות. בנייה: בעלות על המבנה שעל קרקע של אחר, בדרך כלל עבירה בירושה. השילוב שעורכי דין ממליצים עליו: זכות בנייה על הבית + חכירה רשומה או זכות שימוש לכל החיים על הקרקע — החבילה החוקית החזקה ביותר שאין בה קונדו.
- נישואים לאזרח/ית תאילנד. בן הזוג התאילנדי רשאי לקנות — אבל הטאבו יחתים את שניכם על הצהרה שכסף הרכישה הוא רכושו הפרטי של בן הזוג התאילנדי, לא רכוש משותף. המשמעות המשפטית: הקרקע כולה שלו, למכור ולמשכן בלי הסכמתכם, ובגירושים אין לכם עליה כלום. ההגנות הקיימות הן בדיוק הזכויות מהסעיף הקודם, רשומות על שמכם.
- מסלול ההשקעה הממשלתי — עד דונם וחצי תמורת השקעה של 40 מיליון באט בנכסים מאושרים. קיים על הנייר; לרוב הקוראים זו שורה אחת.
איזה שטר קרקע בכלל מדובר
| מסמך | מה הוא נותן | אפשר לרשום עליו זכויות? |
|---|---|---|
| צ׳אנוט (נור סור 4 ג׳ור) | בעלות מלאה, מדידת GPS וסימוני גבול | כן — הכל |
| נור סור 3 גור | חזקה מאושרת (לא בעלות), מדידה אווירית | כן |
| נור סור 3 | חזקה, גבולות עמומים | כן, עם הודעה פומבית של 30 יום |
| סור קור 1 | הודעת חזקה משנות ה־50–70 — לא שטר | לא |
| סור פור קור 4־01 | הקצאה חקלאית — מכירה אסורה בחוק | לא |
| פור בור טור 5 | קבלה על מס. לא שטר בכלל | לא |
שורת המסקנה: רק צ׳אנוט או נור סור 3 גור. כל השאר לא נושאים רישום — כלומר לזר אין עליהם שום זכות רשומה ושום הגנה. ופור בור טור 5 הוא עוקץ האיים הקלאסי: "קרקע עם נוף לים" בזול, עם הבטחה ששדרוג לצ׳אנוט "בדרך". הרבה מהקרקע הזאת חופפת פארק לאומי, שמורת יער או שטח צבאי — השדרוג בלתי אפשרי משפטית, והמקורות נוקבים בקופנגן ובסמוי בשמן.
הפארק, הגבעות, וחוקי הבנייה החדשים
הפארק הלאומי תאן סאדט–קופנגן (2018) משתרע על כ־27,000 ראי — חלק גדול מהאי, מרוכז בפנים ההררי ובחוף המזרחי. (אחוז מדויק לא נדפיס: המקורות חלוקים אפילו על שטח האי.) קביעת הגבולות לקחה ארבעים שנות משא ומתן — וזו בדיוק הסיבה שבעלות בפנים האי ובגבעות שנויה במחלוקת וחלשה.
ומעל זה, תקנת סביבה חדשה למחוז בתוקף מ־21 במאי 2025, שחלה על סמוי, קופנגן וקו טאו: מעל 80 מטר גובה — רק בית משפחתי אחד לחלקה, עד 6 מטר גובה, 50% שטח ירוק, בלי קירות תמך; מעל 140 מטר — עד 90 מ״ר בנוי ובלי שינוי פני קרקע בכלל; שיפוע מעל 35% דורש אישור מיוחד. יש גם מגבלות מרחק מקו החוף שמצוטטות בשוק (איסור בנייה עד 10 מטר מהחוף, קומה אחת עד 50 מטר) — אבל המקור שלהן הוא סוכנות בסמוי בלי שנת תקנה, אז קחו אותן כטעונות אימות. המסקנה המעשית חדה: חלק ניכר ממלאי "וילת הנוף על הגבעה" המשווק באי חורג מהחוק החדש — גבוה מדי, גדול מדי, או על שיפוע אסור. בודקים היתר בנייה מול גובה ושיפוע מדודים, לא מול הפרוספקט.
מחירים ומיסים, בקצרה
מחירי היצע (אתרי תיווך — מבוקשים, לא ששולמו): קרקע מ־1.5 מיליון באט לראי בפנים האי ועד 11 מיליון לראי עם נוף לים; וילות מ־5–6 מיליון באט לאקו־וילה עם בריכה ועד מעל 30 מיליון לבתים גדולים. מיסי העברה מחושבים על השווי הממשלתי המוערך, לא על מחיר העסקה: אגרת העברה 2% (נהוג לחצות), מס עסקים ספציפי 3.3% אם הוחזק פחות מ־5 שנים (אחרת בול 0.5%), וניכוי במקור. סך העלות הממשלתית בדרך כלל 2.5%–6.3% מהשווי המוערך.
אם בכל זאת — עשרת הבדיקות
עורך דין עצמאי, אף פעם לא של המוכר או היזם. ואז: אימות השטר מול המקור בטאבו (יש שטרות מזויפים ומשודרגים־כביכול); היסטוריית בעלות מלאה; שהמוכר הוא הבעלים הרשום; משכנתאות ושעבודים על גב השטר; מדידת גבולות בשטח, לא על נייר; חפיפה לפארק, יער, קרקע חקלאית או צבאית; היתרי בנייה מול המבנה בפועל ומול תקנות 2025; זכות גישה רשומה — חלקות כלואות נפוצות בגבעות; תביעות נגד המוכר; ולחכירה — שהיא באמת תירשם, ושהמחכיר הוא הבעלים הרשום. דגלים אדומים: כל שטר שאינו צ׳אנוט/נור סור 3 גור, כל הצעת חברה, כל "90 שנה", תשלום מראש על הארכות, הפניה לעורך הדין "שלנו", ולחץ לחתום לפני שבדיקת הטאבו הסתיימה.
ולרוב האנשים, המסקנה הכי שפויה כבר כתובה בדף אחר: לגור באי אפשר מצוין בשכירות ארוכה רשומה, בלי לקנות כלום — דף השכירות והלוח.
על המקורות של הדף הזה
הפסיקה: פרסומי משרדי עורכי דין בינלאומיים ומקומיים, עקביים זה עם זה; תאריך פסק הדין עצמו לא חד־משמעי במקורות (מספר התיק נושא שנת 2023 בודהיסטית, הפרסום מיוחס ל־2025) והדף לכן נוקב במספר התיק ולא בתאריך. האכיפה: דיווחי עיתונות תאילנדית ממאי–יולי 2026 עם מספרים בשם אומרם. חוקי הבנייה: תקנת 2025 ממקור משפטי; מגבלות קו החוף המפורטות — מקור חלש, מסומן. מה שנשאר פתוח בכוונה: גורל הקרקע שנתפסה, אחוז הפארק המדויק, ולאומי העצורים. שום דבר כאן אינו ייעוץ משפטי — לעסקה אמיתית לוקחים עורך דין עצמאי. הדף נבדק באוגוסט 2026.